中古住宅を購入する時にチェックするべきこととは？

住宅の購入を考えた時に新築では高すぎて手が出ないと感じた方は、中古住宅の購入を検討するのも一つの手段かもしれません。
中古住宅を購入してリノベーションを…とお考えの方に、中古住宅のメリットやデメリット、チェックしたいポイントについてお伝えしたいと思います。

知らない人が住んでいた、築年数が経っているなどの理由で初めから中古住宅を検討しない方もいらっしゃいますが、中古住宅を選択肢に入れることで様々な角度から物件を検討することができます。

中古住宅のメリット

①価格が安い

まず第一に挙げられるメリットは、なんといっても価格が安いことです。
中古住宅は築年数が経つにつれ建物の価値が下がってしまうため、同じエリア内で物件を比較すると、新築よりも中古住宅の方が広い家、広い土地を購入できるケースが多くなります。

特に木造住宅は築20年ほどで建物の価値がほとんどなくなってしまうため、物件によってはほぼ土地の価格だけで住宅を購入することが可能なケースもあります。

②実際に見て確認し、すぐに住み始めることができる

注文住宅で新築を購入する場合は、実際に住み始めるまでに検討・契約・建築などの工程を経て約1年ほどかかりますが、中古住宅であれば実際に見て購入を決めることができ、購入後すぐに住み始めることができます。

リフォームやリノベーションを行う場合は改築に伴う工事期間が必要となりますが、工事内容や規模によって工事期間は異なります。
家全体をリノベーションするような大規模な工事は数ヵ月ほどかかることもありますが、新築ほど期間を要することはほとんどありません。

③選択肢が広がる

例えば、お気に入りのエリアに新築を建てたいと思っても土地がなければ不可能です。
ですが既にお気に入りのエリア内に建っている中古住宅を選択肢に入れて考えることで物件量が豊富になり、選択の幅が広がります。

住みたい場所に住居を構えるという点を重要視するなら、お気に入りの場所に既に建っている中古住宅を選択肢に入れてみましょう。

④リフォームやリノベーションで個性的なデザインを実現できる

新築は全て新しい設備ですが、中古住宅は時の流れを感じさせる趣のある柱や建具などに時代独特の特徴があり、そういったものを好む方にとっては新築では手に入れられない素材の良さを生かした住まいを作ることができます。

また新築よりも安く購入した分、リフォームやリノベーションにお金をかけて独自の空間を造り出せるという利点もあります。残したい所や変えたい所などを選んで、自分好みの新たな空間を生み出すことができます。

中古住宅購入のデメリット

①リフォーム・リノベーションに費用がかかる

中古住宅は目に見えない構造部分の状態を確認できないため、リフォーム工事開始後に想定外の費用がかかる可能性があります。
また、築年数が経った家は浴室・トイレ・キッチンなどの水まわりを改装したり、壁や床材の修繕、屋根・外壁の改修工事などの必要がある場合もあります。

【想定外の費用をできるだけ抑えるために】
購入前に自分の目で十分チェックするだけではなく、プロによる調査を依頼しましょう。
金額的な部分は専門業者に見積りを依頼すれば大体の予算の目安を立てることができます。

ですが、見積りの段階で壁の中や天井の下地など目に見えない部分まで全てチェックすることは専門業者でもできません。
中古物件では想定外の出費もある程度かかるものと捉えて、予算的に余裕をもった資金計画を立てておくことをおすすめします。

②耐震性が低い場合がある

住宅は「耐震基準」を満たすように建てられていますが、適用されている耐震基準が1981年5月以前の「旧耐震基準」なのか、1981年6月以降の「新耐震基準」なのかによって耐震性能が異なります。
さらに木造住宅においては2000年にも耐震基準に大きな変更が加えられ「2000年基準」と呼ばれています。

「新耐震基準」を満たしていれば震度6～7程度の大規模地震に対する耐震基準があると言われていますので、物件を検討する際にはこの新耐震基準をクリアしているかどうかを確認しましょう。

【耐震性が低い、または不明の場合は】
もし「旧耐震基準」で建てられた家であったり、耐震基準が不明な場合は、専門家による耐震診断を行うことで住宅の耐震性を調べることができます。
耐震診断で新耐震基準に適合していない場合は補強工事を行うことで住宅の耐震性を高めることができますし、「耐震基準適合証明書」を取得することで住宅ローン控除を受けたり地震保険の保険料が割引になるケースもあります。
耐震診断や耐震工事については地方自治体からの補助制度や助成制度を受けられる場合もありますので、工事前に自治体に確認をしてみましょう。

③断熱性や気密性が低い場合がある

気密性と断熱性は住まいの快適さを左右する重要なポイントとなります。
断熱性とは「住宅の外部から熱や空気を伝わりにくくする性質」のこと。
気密性とは「部屋の中の空気を外へ逃がさないようにする性質」のことです。
断熱性と気密性のどちらも高めることで、家の中の空気を外へ逃さず、外からの空気を中に伝わりにくくすることができます。

つまり、断熱性・気密性が低いと冬は寒く、夏は暑い上に、冷暖房の効率が悪く電気代がかかったり、結露やカビが発生しやすい家となってしまいます。

【断熱性や気密性が低い場合は】
断熱工事を行うことで高断熱・高気密の家にすることができます。
屋根や外壁、天井、内壁、床に断熱材を入れたり、内窓を追加して二重窓にするなどの対策で家全体の断熱化を図り、外からの外気を遮断して家の中の空気を外へ逃がさない快適な家にすることができます。

④住宅ローンが組めない場合がある

新築住宅とは違って中古住宅は築年数によって建物の価値が減少するため、金融機関が評価する担保額と購入価格に差が出てしまうケースがあり、融資額が希望額に届かないケースがあります。
そのため、中古物件向けの住宅ローンを用意している金融機関はたくさんありますが、借入金額や返済期間に制限がかかる可能性があります。

【中古住宅購入で住宅ローンを組むなら】
購入価格全てをフルローンで賄うのは難しくても、ある程度は自己資金で賄えるという場合はローンを組める可能性が高くなります。

また、住宅ローンを借りる際にリフォーム金額を上乗せしてまとめて借りれる「リフォーム一体型住宅ローン」というものがあり、住宅ローンとリフォームローンを組み合わせて利用する場合に比べて諸費用や手間を省くことができる上、長期間・低金利のローンが利用できるなどの理由から、リフォーム一体型住宅ローンを取り扱う金融機関が増えています。

中古住宅の選び方

中古住宅を検討する際には次のようなポイントをチェックしてみましょう。

【建物】

・築年数
・新耐震基準(または木造住宅なら2000年基準)に対応しているか
・断熱性能のチェック
　→天井点検口や床下点検口から断熱材をチェック
　→窓はシングルガラスかペアガラスか
・屋根や外壁、雨樋などに汚れ・劣化・破損がないか
・雨漏りのシミはないか
　→天井や床下もチェック
・室内の壁紙や床材に傷みはないか
　→床が沈む所はないか歩き心地のチェック
・建具の建付けは悪くないか
　→スムーズに扉が開閉するか

【水まわり設備】

・設備の古さや不具合はないか
・水もれの跡はないか
・配管の詰まりはないか
・カビや汚れはないか
・土台が腐朽していないか
　→シロアリ被害の有無のチェック

【電気設備・ガス設備・空調換気設備】

・電気配線の不具合の有無
・コンセントの数
・テレビアンテナやインターネットなどの配線
・電気の容量
　→契約アンペア数
・エアコンや給湯器などの設備は使えるか
・換気扇、給気、排気、レンジフードなどが正常に動くか

【周辺環境・他】

・近隣住人のマナーはどうか
・日当たりや風通しはどうか
・騒音や振動の有無
・自治会の取り決め事やゴミ出し場所の確認
・子どもの学校やスーパーなどの施設は近いか
・前の入居者が売却した理由
・「再建築不可」物件ではないか
　→増築ができないなどの制限がある場合がある

【チェックするなら】

・家族みんなで確認する
・様々な時間帯に見に行く
・可能であるなら近隣の人に話を聞く

持続可能な住まいづくりを

条件の良い場所・良い家に住みながらも経済的に負担が軽いということは、質が高くゆとりある生活に直結します。
またリノベーションやリフォームを行うことで“中古”というマイナスイメージを払拭してプラスの効果を生み出すことが可能です。

DIYが得意な方であれば大掛かりなリフォームは施工会社に任せて、ちょっとした作業はご自分のタイミングで少しずつ仕上げていくという工程も楽しめるかもしれません。

住宅をお探しの方は、良いタイミングで良いご縁が訪れますように…。
リノベーション・リフォームに関するご相談は弊社エグゼストでも承っています。どうぞお気軽にご相談ください。

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